住宅性能の等級一覧｜断熱等級・耐震等級などの基準を解説

住宅性能の等級は、住宅性能表示制度に基づいて耐震性や断熱性などを共通の基準で示す指標です。等級の種類が多く、どの水準を目指せばよいか判断に迷う場面は少なくありません。2025年12月には一次エネルギー消費量等級に等級7と等級8が加わり、省エネ分野の上位等級が拡充されました。

当記事では、主な等級の内容と基準の一覧、省エネ基準やZEH水準、GX志向型住宅との関係、住宅性能評価で等級を取得する流れを解説します。目標とする性能を検討する際の判断材料としてお役立てください。

住宅性能の等級とは、住宅性能表示制度で定められた共通の基準に沿って、住宅の性能を段階的に示した数値です。等級の数字が大きいほど性能が高く、事業者ごとに定義が異なりやすい耐震性や省エネ性を同じ尺度で比較できます。ここでは、住宅性能の等級を制度の仕組みと必須項目の2つの観点に分けて解説します。

住宅性能表示制度は、2000年4月1日に施行された住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、住宅の性能を共通のルールで評価して表示する制度です。評価を担当するのは、国土交通大臣の登録を受けた登録住宅性能評価機関に所属する評価員です。新築住宅では、10分野33項目の性能が等級や数値で示されます。

評価は、設計図書を審査する設計住宅性能評価と、施工段階と完成段階の検査を経る建設住宅性能評価の2段階です。住宅性能評価書やその写しを契約書に添付した場合、評価書に表示された性能を持つ住宅を建設する契約を結んだとみなされます。

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「住宅性能表示制度とは」

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「住まいの安心は10分野のモノサシではかります」

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「「安心」がなによりです」

新築住宅の住宅性能表示では、10分野のうち4分野10項目が必須項目です。2022年10月1日施行の見直しで、断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級の両方が必須になりました。必須項目には、住宅取得者の関心が高い項目や、建設後では調査しにくい項目が選ばれています。

出典：国土交通省「住宅性能表示制度における性能表示事項（必須／選択項目の範囲）」

共用配管と共用排水管の2項目は共同住宅等のみに適用されるため、一戸建ての住宅では評価対象になりません。火災時の安全や空気環境など残る6分野の項目は選択項目で、評価を希望する項目を申請時に指定します。

住宅性能表示で確認する主な等級は、必須項目に含まれる耐震、劣化対策、維持管理対策、断熱、一次エネルギー消費量の5種類です。5種類は構造躯体の強さ、建物の耐久性、設備の保守、省エネ性能という異なる性能を扱うため、等級の上限や数字の意味もそれぞれ異なります。ここでは、住宅性能表示で確認する主な等級を5つの項目に分けて解説します。

耐震等級は、地震に対する構造躯体の倒壊や損傷のしにくさを等級1から等級3の3段階で示します。等級1は建築基準法が定める地震力に耐えられる水準です。倒壊等防止では数百年に一度程度発生する地震力が基準になり、東京を想定した場合は震度6強から7程度に相当します。

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「地震などに対する強さ（構造の安定）」

免震建築物と確認された住宅は、耐震等級による評価の対象外です。耐震等級には倒壊等防止と損傷防止の2項目があり、必須項目は倒壊等防止のみです。損傷防止では数十年に一度程度発生する地震力が基準になり、東京を想定した場合は震度5強に相当します。損傷防止の等級を表示する場合は、選択項目として申請します。

劣化対策等級は、構造躯体に使う材料の交換など大規模な改修工事が必要になるまでの期間を延ばす対策の程度を、等級1から等級3で示します。等級3は通常想定される自然条件と維持管理条件の下で3世代、等級2は2世代まで期間を延ばす対策が講じられた水準です。1世代は25年から30年を指し、等級1は建築基準法の規定を満たす水準にあたります。

評価の内容は構造によって変わります。木造は腐朽とシロアリ被害、鉄骨造は錆、鉄筋コンクリート造は中性化と凍結による劣化への対策が対象です。内装や設備など短期間で取り替える部分は、劣化対策等級の評価に含まれません。

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「柱や土台などの耐久性（劣化の軽減）」

維持管理対策等級は、給排水管、給湯管、ガス管の清掃や点検、補修のしやすさを等級1から等級3で示します。配管は構造躯体より早く取り替えが必要になる設備で、内外装に隠れやすい部分です。漏水やガス漏れが起きた場合は居住者や建物への影響が大きくなるおそれもあり、優先的に評価項目へ採用されました。

専用配管の等級2は、躯体を傷めずに点検と補修ができる対策などを講じた水準です。等級3は、点検や清掃のための開口や掃除口を設け、仕上げ材も傷めない対策まで加えた水準にあたります。共同住宅等では共用配管の等級も評価され、等級3では専用住戸内に立ち入らずに点検や補修ができる配置などが求められます。

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策（維持管理・更新への配慮）」

断熱等性能等級は、外壁や窓などを通した熱の損失を防ぐ断熱化の程度を、等級1から等級7の7段階で示します。等級4が建築物省エネ法の省エネ基準に相当し、等級5はZEH水準にあたる誘導基準相当です。等級5は2022年4月、戸建住宅の等級6と等級7は2022年10月に創設されました。

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「省エネルギー対策（温熱環境・エネルギー消費量）」

求められる断熱性能は地域の区分によって異なるため、評価書では地域の区分を併せて確認します。戸建住宅の等級6と等級7は、暖冷房にかかる一次エネルギー消費量をおおむね30％、40％削減する水準を目安に設定されています。

出典：国土交通省「住宅性能表示制度における省エネ性能に係る上位等級の創設」

一次エネルギー消費量等級は、暖冷房や給湯、照明などの設備を含めた一次エネルギー消費量の削減対策の程度を示す等級です。等級は1、4、5、6、7、8の6種類で、等級2と等級3はありません。等級4が省エネ基準、等級6がZEH水準にあたる誘導基準に相当します。

2025年9月1日に公布された改正で等級7と等級8が創設され、2025年12月1日に施行されました。改正前は等級6が最高等級だったため、2025年11月以前の資料を参照する場合は等級の上限に注意が必要です。等級8は、GX志向型住宅の補助申請で確認される等級です。

出典：国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律」

出典：国土交通省「日本住宅性能表示基準の改正について」

住宅性能の等級を選ぶ基準は、法令で義務付けられた水準と、補助事業や認定制度が求める水準の2段階で整理できます。省エネ分野で省エネ基準、ZEH水準、GX志向型住宅を見分ける指標は、断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級の組み合わせです。ここでは、住宅性能の等級を選ぶ基準を3つの水準に分けて解説します。

2025年4月以降に着工する新築住宅は、省エネ基準への適合が義務化されています。住宅性能表示では、断熱等性能等級4と一次エネルギー消費量等級4が省エネ基準に相当する水準です。等級4は、新築住宅で確保が求められる省エネ性能の下限です。

国土交通省は、省エネ基準を遅くとも2030年までにZEH水準の省エネ性能へ引き上げる予定を示しています。等級4で設計した住宅は、基準の引き上げ後に新築住宅の省エネ基準を下回る可能性があります。引き上げ後の基準を見据える場合は、断熱等性能等級5と一次エネルギー消費量等級6が検討の目安です。

出典：国土交通省「省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。」

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「省エネルギー対策（温熱環境・エネルギー消費量）」

ZEH水準住宅は、断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6を満たす住宅です。一次エネルギー消費量等級6は、BEIが0.8以下の水準を指します。BEIは、基準一次エネルギー消費量に対する設計一次エネルギー消費量の割合です。ZEH水準は、ZEHの基準のうち太陽光発電などの創エネルギー以外の基準を満たす水準にあたります。

みらいエコ住宅2026事業は、ZEH水準住宅の証明書類の1つに設計住宅性能評価書または建設住宅性能評価書を指定しています。同事業のZEH水準住宅の新築は、賃貸住宅を除いて子育て世帯または若者夫婦世帯が補助対象です。

出典：国土交通省「日本住宅性能表示基準の改正について」

出典：国土交通省「日本住宅性能表示基準の改正について」

出典：国土交通省「住宅の性能を証明する住宅証明書等の一覧｜みらいエコ住宅2026事業【公式】

出典：国土交通省「事業概要｜みらいエコ住宅2026事業【公式】」

出典：国土交通省「※重要※注文住宅の新築（ZEH水準住宅）の交付申請の受付を終了しました。」

GX志向型住宅は、ZEH水準を大きく上回る省エネ性能を持つ脱炭素志向型の住宅で、断熱等性能等級6以上が求められます。みらいエコ住宅2026事業の戸建住宅がすべて満たすべき要件は、次の4つです。

• 断熱等性能等級6以上
• 再生可能エネルギーを除く一次エネルギー消費量削減率35％以上
• 再生可能エネルギーを含む一次エネルギー消費量削減率100％以上
• 高度エネルギーマネジメントの導入

削減率35％以上の要件は、一次エネルギー消費量等級8に対応します。再生可能エネルギーを含む削減率は、寒冷地や低日射地域で75％以上に緩和され、多雪地域と都市部狭小地等では要件がありません。建築確認申請書の提出日が2026年7月1日以降の住宅で、HEMSにIP通信を用いる製品を使用する場合などは、JC-STAR★1以上の適合ラベルを取得した製品であることが必須要件です。

出典：国土交通省「新築住宅の省エネ性能｜みらいエコ住宅2026事業【公式】」

住宅性能評価で等級を取得するには、登録住宅性能評価機関へ申請し、設計段階と建設段階の2段階で評価を受けます。建設住宅性能評価の申請は、設計住宅性能評価書の交付を受けた後、最初の検査時期の後の工程に係る工事を開始するまでに済ませる手続きです。

ここでは、住宅性能評価で等級を取得する流れを2つのステップに分けて解説します。

設計住宅性能評価は、設計図書の内容が希望する等級の基準を満たしているかを、登録住宅性能評価機関が設計段階で審査する手続きです。申請者は、設計住宅性能評価申請書の正本と副本に必要な図書を添えて評価機関へ提出します。必須項目以外で評価を希望する選択項目は、申請時に明示が必要です。

新築住宅に対応する評価機関は全国に100以上あり、評価料金は機関ごとに定められています。図書に不備や虚偽がある場合や、計画が建築基準関係規定に適合しない場合、設計住宅性能評価書は交付されません。設計住宅性能評価書の等級は契約や補助申請で性能を示す根拠になるため、目標とする等級は申請前に決めておくことが望まれます。

出典：e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則」

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「全国の評価機関にご相談ください」

建設住宅性能評価は、設計住宅性能評価書どおりに施工されているかを、評価員が現場で検査して確認する手続きです。新築住宅の申請期限は、最初の検査時期の後の工程に係る工事を開始するまでです。申請書には、建築確認の確認済証の写しなどを添えます。

3階建て以下の住宅の現場検査は、原則として4回です。申請者は検査までに施工状況報告書を提出し、評価機関は工事の完了日または通知の受理日のいずれか遅い日から7日以内に検査を実施します。建設住宅性能評価書は、建築基準法の検査済証が交付されていない住宅には原則として交付されません。建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅は、請負契約や売買契約に関するトラブルの際に、指定住宅紛争処理機関を1件1万円で利用できます。

出典：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」

出典：e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則」

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「「安心」がなによりです」

住宅性能評価の申請で事前に確認したい論点は、省エネ適判との関係、提出する図書、設計変更時の扱い、現場検査の時期、評価書の活用先の5つです。手続きの順序や提出期限を把握していない場合、建築確認や補助事業の申請に影響が及ぶおそれがあります。ここでは、住宅性能の等級に関するよくある質問を5つに分けて解説します。

住宅性能評価と省エネ適判は、同じ機関へ申請すると図書を共用してまとめて進められます。設計住宅性能評価の申請先と同一の機関に省エネ適判を申請する場合、設計住宅性能評価で提出した設計図書や計算書が省エネ適判の審査に用いられます。省エネ適判用の設計内容説明書と各種図面、計算書は提出不要です。

断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の設計住宅性能評価書を取得している場合は、省エネ適判そのものを省略できます。省略するには、評価書またはその写しを原則として確認審査の末日の3日前までに建築主事等へ提出する必要があります。期日までに提出できない場合は省エネ適判が必要になるため、評価書の交付時期は評価機関との事前調整が欠かせません。

出典：国土交通省「建築物省エネ法に基づく省エネ基準適合義務制度等に係る手続きマニュアル（令和7年4月版）」

設計住宅性能評価の申請には、申請書に加えて自己評価書、設計内容説明書、各種図面と計算書が必要です。自己評価書には評価項目ごとの自己評価結果を、設計内容説明書には自己評価の根拠となる設計内容を記載します。日本建築センターが添付図書に定めている主な図面類は、次の4組です。

• 付近見取図、配置図
• 仕様表、各階平面図
• 床面積求積図、用途別床面積表
• 2面以上の立面図、断面図または矩計図

提出図書の部数や提出方法は評価機関ごとに定められているため、申請先の機関が公開している申請要領を申請前に確認します。建築確認を同じ機関で受けている場合、確認用に提出した図書を設計住宅性能評価の申請図書として使える機関もあります。

出典：一般財団法人 日本建築センター「住宅性能評価 申請要領」

設計住宅性能評価書の交付後に計画を変更する場合は、原則として変更設計住宅性能評価の申請が必要です。変更設計住宅性能評価では、変更に係る図書のみを申請書に添えて提出します。すべての図書を出し直す手続きではありません。

日本建築センターの申請要領は、評価を受けた図書と工事内容に相違がある場合、工事を修正するか変更設計住宅性能評価の手続きを行うと定めています。部分的な変更で評価基準との照合が容易な場合、手続きは不要です。工事の修正も変更の手続きも行わない場合は、最低水準の評価となる場合があります。手続きの要否は変更内容によって異なるため、変更が決まった時点で申請先の評価機関へ相談します。

出典：一般財団法人 日本建築センター「住宅性能評価 申請要領」

階数が3以下の住宅の現場検査は、基礎配筋工事の完了時、躯体工事の完了時、下地張りの直前の工事の完了時、竣工時の4回です。階数は地階を含めて数えます。階数が4以上の住宅では、一定の階の床の躯体工事完了時や屋根工事の完了時にも検査があり、回数が増えます。プレキャストコンクリート造の基礎を採用する住宅では、1回目の検査時期は基礎の設置時です。

申請者は、検査対象の工程に係る工事が完了する日または完了した日を評価機関へ通知しなければなりません。検査日の予約期限は機関ごとに定められており、日本建築センターは各検査希望日の14日前までの連絡を求めています。

出典：国土交通省「評価方法基準」

出典：e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則」

出典：一般財団法人 日本建築センター「住宅性能評価 申請要領」

住宅性能評価書は、長期優良住宅の認定申請やGX志向型住宅、ZEH水準住宅の補助申請で、性能を証明する書類として利用が可能です。長期優良住宅では、2022年2月20日以降、長期使用構造等である旨の確認結果が記載された住宅性能評価書を認定申請書に添付できます。添付した場合、長期使用構造等に係る基準は適合とみなされ、所管行政庁の審査が省略されます。

長期使用構造等以外の認定基準は所管行政庁が審査するため、評価書だけで長期優良住宅の認定が完了するわけではありません。みらいエコ住宅2026事業で利用できる評価書の条件は下記の通りです。

出典：国土交通省「住宅の性能を証明する住宅証明書等の一覧｜みらいエコ住宅2026事業【公式】」

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「令和3年5月28日公布（令和4年2月20日施行）の改正内容について」

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅建築等計画等の認定申請をされる皆様へ」

住宅性能の等級は、住宅性能表示制度の共通基準で耐震性や断熱性などを示す指標で、新築住宅では4分野10項目が必須です。省エネ分野は、省エネ基準が断熱等性能等級4と一次エネルギー消費量等級4、ZEH水準が等級5と等級6、GX志向型住宅が等級6以上と等級8に対応します。

目標とする等級が決まったら、登録住宅性能評価機関へ事前に相談し、必要な図書と検査時期を確認してください。省エネ適判や長期優良住宅、補助事業の申請を予定している場合は、評価書の提出期限から逆算して申請日程を組みましょう。