設計住宅性能評価とは？必須項目・注意点・申請の流れを解説

設計住宅性能評価は、登録住宅性能評価機関が住宅の設計図書を共通の基準で審査し、性能を等級や数値で示す制度です。申請を検討していても、必須項目の範囲や必要書類、設計工程への影響が分からず、着手に迷う設計者もいるでしょう。

当記事では、設計住宅性能評価の概要、必須項目、メリット、申請方法、注意点を解説します。申請の要否を判断する材料としてお役立てください。

設計住宅性能評価は、2000年4月1日施行の住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく、住宅性能表示制度の評価の1つです。登録住宅性能評価機関が設計図書の段階で住宅の性能を評価し、設計住宅性能評価書を交付します。ここでは、設計住宅性能評価の位置付けを、建設住宅性能評価との違いと取得義務の有無という2つの観点に分けて解説します。

出典：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」

設計住宅性能評価と建設住宅性能評価の違いは、評価の対象が設計図書か、実際に施工された住宅かにあります。設計住宅性能評価は図面や計算書をもとに設計内容を審査し、建設住宅性能評価は施工段階と完成段階の検査を経て評価結果をまとめます。3階建て以下の住宅の場合、評価機関による現場検査は原則として4回です。

設計住宅性能評価と建設住宅性能評価の主な違いは、次の表の通りです。

建設住宅性能評価を受けるには、設計住宅性能評価書の交付を受けた後、建築工事の着手に先立って申請する必要があります。建設住宅性能評価まで予定する計画では、設計評価の申請時期を着工日から逆算して決めてください。

出典：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」

出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「全国の評価機関にご相談ください」

設計住宅性能評価の取得は任意であり、申請するかどうかは建築主などの申請者が判断します。住宅の品質確保の促進等に関する法律の第5条が定める住宅性能評価は、登録住宅性能評価機関が申請を受けて実施する評価です。

設計住宅性能評価書やその写しを請負契約書に添付した場合、または注文者に交付した場合は、評価書に表示された性能を持つ住宅の建設工事を契約したとみなされます。反対の意思を表示しない限り、評価書に表示した性能が契約内容とみなされるため、施工で達成可能な等級を確かめた上で申請しましょう。

出典：e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律」

設計住宅性能評価には、申請すると必ず評価を受ける必須項目が定められています。新築住宅の性能表示事項は10分野33項目あり、必須項目は2022年10月1日施行の見直しで4分野10項目になりました。一戸建ての住宅には共用配管に関する2項目が適用されず、評価を受ける必須項目は8項目です。ここでは、必須項目を4つの分野に分けて解説します。

出典：国土交通省「性能表示事項の必須・選択項目の範囲」

出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「住まいの安心は10分野のモノサシではかります」

構造の安定にかかわる必須項目は、耐震等級のうち構造躯体の倒壊等防止、免震建築物かどうかの表示、地盤又は杭の許容支持力等、基礎の構造方法の4項目です。耐震等級の倒壊等防止は、数百年に一度程度発生する地震による力に対する倒壊や崩壊のしにくさを3段階で示す項目です。等級2は等級1の1.25倍、等級3は1.5倍の力に対して倒壊や崩壊をしない程度を表し、等級1は建築基準法程度の性能にあたります。

地盤と基礎の2項目は、性能の優劣を直接表す項目とは異なり、地盤調査の方法や許容支持力、基礎の構造と形式などの情報を表示します。構造躯体の強さが発揮される前提として、地盤や基礎に関する確認済みの情報を示す位置付けです。

出典：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」

劣化の軽減にかかわる必須項目は劣化対策等級の1項目で、構造躯体に使う材料の劣化を遅らせる対策の程度を3段階で評価します。等級3は、通常想定される自然条件と維持管理のもとで3世代、おおむね75～90年まで、大規模な改修工事が必要になるまでの期間を延ばす対策が講じられた水準です。等級2は2世代でおおむね50～60年、等級1は建築基準法に定める対策が講じられた水準を表します。

評価される対策は、住宅の構造種別によって異なります。木造では通気や換気といった構法上の工夫と高耐久の木材の使用、鉄骨造ではめっきや塗料による鋼材のさび対策、鉄筋コンクリート造ではコンクリートの品質が評価の対象です。日常の清掃や点検、補修がある程度実施される前提の評価であり、施主には維持管理の必要性も説明します。

出典：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」

維持管理・更新への配慮にかかわる必須項目は、専用配管の維持管理対策等級、共用配管の維持管理対策等級、共用排水管の更新対策の3項目です。共用配管と共用排水管の2項目は共同住宅等に適用され、一戸建ての住宅で評価を受けるのは専用配管の1項目になります。

専用配管の維持管理対策等級で評価される対策は、次の3つです。

3つの対策をすべて講じた設計は等級3、1つ目と2つ目の対策を講じた設計は等級2の評価です。

出典：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」

温熱環境・エネルギー消費量にかかわる必須項目は、断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級の2項目です。2022年10月から、2項目の両方で評価を取得する必要があります。断熱等性能等級は、外壁や窓といった外皮の断熱性能と、冷房期に日射を遮る対策を評価する項目です。一次エネルギー消費量等級は、外皮の断熱性能に加えて、暖冷房、換気、給湯、照明などの設備の省エネ性能を総合的に評価します。

評価は1地域から8地域までの地域の区分に基づくため、建設地がどの区分に該当するかを最初に確認します。断熱等性能等級が等級7の場合は、外皮平均熱貫流率と冷房期の平均日射熱取得率を併せて表示できる仕組みです。一次エネルギー消費量等級が等級6以上の場合は、床面積当たりの設計一次エネルギー消費量などを併記できます。

出典：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」

設計住宅性能評価は任意の制度でありながら、受けると設計者と施主の双方に利点があります。評価結果が等級や数値で示され、性能の説明や合意形成、関連する手続きに活用できるためです。ここでは、設計住宅性能評価を受けるメリットを3つの観点に分けて解説します。

設計住宅性能評価を受けると、設計内容が求める性能を満たしているかを、設計段階で第三者に確認してもらえます。評価を担当するのは、国土交通大臣の登録を受けた登録住宅性能評価機関に所属する評価員です。評価は国が定めた日本住宅性能表示基準と評価方法基準に従うため、会社ごとに定義が異なる「地震に強い家」「省エネの家」といった説明と違い、同じ基準での性能比較が可能です。

評価の過程で図書に不明点や修正が必要な箇所があれば評価機関から連絡があり、着工前に設計内容を見直す機会になります。評価書という客観的な資料があれば、外見から判断しにくい性能を施主へ説明する際の根拠として示せます。

出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「新築住宅の「建設」や「購入」に役立ちます」

出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「「安心」がなによりです」

設計住宅性能評価は、住宅の目標性能を等級という共通の指標で施主と共有する手段になります。注文住宅では、耐震等級は2、維持管理対策等級は2といった形で、希望する性能を分かりやすい数値で指定可能です。感覚的な言葉による打ち合わせに比べ、目標とする水準を数値で確認し合えるため、設計者と施主の認識のずれを抑える効果が期待できます。

設計住宅性能評価書を契約書に添付すると、反対の意思を表示しない限り評価した性能が契約内容とみなされるため、合意した目標性能が書面に残り、引き渡し後に認識の違いが生じた際の確認材料になります。等級を決める打ち合わせでは、工事費や間取りへの影響も併せて提示し、施主が優先順位を判断できる材料をそろえてください。

出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「新築住宅の「建設」や「購入」に役立ちます」

設計住宅性能評価書の交付を受けた住宅は、条件を満たすと省エネ適判の手続きを省略できます。省エネ適判は建築物エネルギー消費性能適合性判定の略称で、建築物が省エネ基準に適合しているかを判定する手続きです。省エネ基準への適合は2025年4月に全面義務化され、住宅でも適合の確認が必要になりました。

省エネ適判を省略する条件は、次の2点です。

省エネ適判を省略する場合、省エネ基準への適合は設計住宅性能評価書によって確認されます。評価書の交付が確認済証の交付に間に合わないと条件から外れるため、申請日は確認申請の予定日から逆算して決めます。

出典：国土交通省「【建築物省エネ法】省エネ基準適合義務制度の解説」

設計住宅性能評価は、登録住宅性能評価機関へ申請書と添付図書を提出して受けます。手続きの進め方や様式、料金は評価機関ごとに定められているため、準備は申請先を決めた上で始めてください。ここでは、設計住宅性能評価の申請方法と必要書類を、流れ、書類、料金と期間という3つの観点に分けて解説します。

設計住宅性能評価は、事前相談、申請、評価、評価書の交付の順に進みます。申請先は登録住宅性能評価機関で、新築住宅に対応する評価機関は全国に100以上あります。申請先は、建設地を業務範囲に含む評価機関の中から選んでください。

申請の流れは、公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンターの手続きを例にすると次の通りです。

必須項目以外の選択項目は、評価を希望する項目を明らかにして申請する決まりです。

出典：公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター「設計住宅性能評価の申請のながれ」

出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「全国の評価機関にご相談ください」

出典：e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則」

設計住宅性能評価の申請では、設計住宅性能評価申請書に加えて、自己評価書、設計内容説明書、図面、各種計算書を準備します。申請書は住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則の別記第四号様式で、正本と副本に添付図書を添えて提出します。自己評価書は評価項目ごとの自己評価結果を記載する書類、設計内容説明書は自己評価の根拠となる設計内容を示す書類です。

添付図書の具体例として、一般財団法人日本建築センターが公開している申請提出図書一覧から主な図書を示します。

申請者以外が手続きする場合は委任状が必要になるため、設計者が代理で申請する際は建築主から委任を受けます。提出図書や様式は、申請先が公開している一覧で確認してください。

出典：e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則」

出典：一般財団法人日本建築センター「住宅性能評価 申請要領」

設計住宅性能評価の料金と審査期間は一律に決まっておらず、申請先の評価機関と計画条件によって変わります。評価料金は登録住宅性能評価機関がそれぞれ独自に定めており、住宅の規模や特性によって評価にかかるコストと時間も一律ではありません。

料金と期間は、延べ面積や住戸数、建て方といった計画条件を伝えた上で、申請先の評価機関に確認してください。

出典：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」

設計住宅性能評価は、等級の決め方や評価の範囲、設計変更時の扱いを誤解したまま申請すると、設計のやり直しや工程の遅れを招くおそれがあります。申請前に制度の前提を把握し、施主との合意内容と設計工程へ反映させる準備が欠かせません。ここでは、設計住宅性能評価を申請する際の注意点を4つの観点に分けて解説します。

設計住宅性能評価では、すべての項目で最高等級を取得する必要はありません。高い等級を実現するには相応の費用がかかり、10分野の性能には相反する関係にある項目も含まれるためです。窓を広くした設計では、地震などに対する強さの等級が低くなる可能性があります。

等級の組み合わせは、施主のライフスタイル、工事費、地域の気候や風土、デザインや使い勝手といった事情を考え合わせて決めます。建築基準法に定めがある性能項目では、最低等級の等級1が建築基準法程度の性能です。建築基準法や省エネ基準で求められる水準を出発点に、施主が重視する性能から順に等級の引き上げを検討してください。

出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「住まいの安心は10分野のモノサシではかります」

出典：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」

設計住宅性能評価書が示す内容は設計図書の段階の評価結果であり、施工された住宅の性能を確認した結果とは異なります。評価を受けた設計どおりに工事が進められているかは、建設住宅性能評価の検査で確認されます。施主が完成した住宅の性能まで第三者の確認を求める場合は、建設住宅性能評価の申請も必要です。

設計段階で表示される等級や数値は、設計段階で予測が可能な範囲に限られます。室内空気中の化学物質の濃度は設計段階での評価が難しく、完成段階のみの表示対象です。表示される等級や数値は評価方法基準に従って評価した結果であり、居住者の実感や実測結果の程度を保証する性質はありません。施主へ評価書を渡す際は、評価の範囲と前提を併せて説明してください。

出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「「安心」がなによりです」

設計住宅性能評価書の交付後に計画を変更する場合は、変更が評価結果に影響するかを確認し、必要に応じて変更設計住宅性能評価を申請します。評価書が交付された住宅の計画を変更する場合の評価は、施行規則で変更設計住宅性能評価と定められており、変更に係る図書を添えた申請が必要です。

例えば一般財団法人日本建築センターの申請要領では、評価を受けた図書と工事内容に相違がある場合、工事の修正か変更設計住宅性能評価の手続きが必要だとされています。ただし、部分的な変更で評価基準との照合が容易な場合は、手続きを要しません。

同センターでは、工事の修正も変更設計住宅性能評価の手続きもしない場合、最低水準の評価となる場合があるとしています。仕様を変更する際は、事前に評価機関へ手続きの要否を確認しましょう。

出典：e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則」

出典：一般財団法人日本建築センター「住宅性能評価 申請要領」

設計住宅性能評価の申請では、通常の設計図書に加えて自己評価書や設計内容説明書の作成と、評価機関からの連絡への対応が必要です。作業時間を設計工程に組み込まずに申請すると、評価書の交付が確認申請や着工の予定に間に合わないおそれがあります。

工程を組む際は、次の2点の期日を確認します。

評価機関の事前相談を利用して、必要な図書とスケジュールを設計の初期段階で確認すると、期日から逆算して工程を組めます。図書の訂正に備え、申請日と交付希望日の間には余裕を設けてください。

出典：e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則」

出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「全国の評価機関にご相談ください」

出典：国土交通省「【建築物省エネ法】省エネ基準適合義務制度の解説」

設計住宅性能評価は、登録住宅性能評価機関が設計図書の段階で住宅の性能を評価する任意の制度です。必須項目は構造の安定、劣化の軽減、維持管理・更新への配慮、温熱環境・エネルギー消費量の4分野10項目で、一戸建ての住宅では8項目が評価されます。施主との目標性能の共有や省エネ適判の省略といった利点がある一方、設計評価のみでは施工後の性能を確認できず、設計変更時には手続きの確認が必要です。

申請を検討する際は、建設地を業務範囲とする評価機関へ事前相談し、必要図書と料金、交付までの期間を確認しましょう。